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Fundos imobiliários em ebulição

 

Emissões no ano já superam o total apresentado em todo 2009 e expectativa é de
que o valor dobre.

Por Alessandra Bellotto e Luciana Monteiro, de São Paulo

Valor Econômico - 16/08/2010

 

O ano nem terminou e as ofertas de fundos imobiliários já bateram o recorde registrado no ano passado. Faltando pouco mais de quatro meses para o fim de 2010, há R$ 3,534 bilhões em emissões, incluindo as que estão em análise, as registradas e as dispensadas de registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A expectativa, segundo executivos, é de que o valor dobre até o fim do ano. Em 2009, o volume foi de R$ 3,445 bilhões.

Os números impressionam, especialmente se comparados ao patrimônio das carteiras em operação, que soma R$ 5,8 bilhões. Só na semana passada, em um único dia, três fundos imobiliários iniciaram ofertas, num valor total de R$ 500 milhões. "Nunca tivemos um volume desses em um dia só", diz o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho, da Fundo Imobiliário.

O grande impulso do mercado veio com a entrada de novos participantes. Na semana passada, foi o Itaú que estreou no segmento por meio de uma oferta da Kinea, braço de investimentos alternativos do banco. No ano, o setor ainda teve a entrada do Morgan Stanley, Fator e outros gestores menores, como a Empírica.

No ano passado, o Bradesco voltou a dar as caras depois de 15 anos, ao dividir com o BB Investimentos a coordenação da emissão de cotas do RB Capital Renda I. Liderou ainda a oferta do fundo Parque Dom Pedro Shopping Center, junto com o Santander, e do Presidente Vargas, em que atua também como formador de mercado das cotas na bolsa. A Caixa retomou as operações depois de quatro anos, ao liderar a oferta do Caixa Cedae. Já o Citibank estreou com a distribuição do Floripa Shopping também em 2009.

A entrada de participantes de peso aumenta a base de investidores, o que é bom para o crescimento do próprio mercado, inclusive no secundário, afirma um executivo que pediu para não ter seu nome citado. Com uma onda de ofertas bem-sucedidas de fundos, um mercado imobiliário pujante e investidores em busca de alternativas rentáveis, os bancos praticamente se viram obrigados a entrar no segmento, diz.

O aquecimento desse mercado está diretamente ligada às menores taxas de juros. Ao se deparar com retornos mais magros em comparação aos de anos anteriores, muitos investidores têm buscado alternativas mais rentáveis em relação à renda fixa tradicional. E a isenção de imposto de renda (IR) sobre o rendimento das cotas dos fundos imobiliários para a pessoa física deixa as aplicações ainda mais interessantes neste momento. A isenção só vale, entretanto, se o investidor não tiver mais de 10% do patrimônio total do fundo.

A renda é o principal atrativo dessas carteiras, mas a expectativa de que os preços dos imóveis e dos aluguéis continuarão subindo também tem atraído investidores. O consultor Sérgio Belleza destaca ainda o desempenho positivo dos fundos imobiliários no mercado secundário, inclusive durante a crise, em 2008. "Nossos fundos têm certa estabilidade, por conta de ativos que geram renda frequente, e não são alavancados."

Os fundos imobiliários são uma forma de o investidor aplicar em imóveis sem a obrigação de ter de administrar os bens. Além disso, o aplicador pode se tornar sócio de grandes empreendimentos com valores reduzidos. Vale lembrar que, apesar de o lastro do investimento ser em imóveis, esses fundos são considerados aplicações de renda variável. Isso porque essas carteiras têm dois componentes de ganhos: a variação das cotas e o rendimento distribuído originado de receitas de aluguel.

A rentabilidade de algumas carteiras é também de saltar aos olhos: de até 20% considerando a valorização da cota na bolsa e os rendimentos distribuídos ao investidor. Na visão de Pedro Junqueira, sócio da Uqbar Educação & Informação Financeira, uma das vantagens do fundo imobiliário é que, em momento de crise, ele não é tão impactado quanto a bolsa, assim como, na recuperação, tende a seguir o mesmo ritmo. "Apesar de ter um componente de renda variável, há um imóvel por trás da cota do fundo que traz segurança", diz. Para Junqueira, o investidor tende a enxergar o fundo imobiliário mais como uma renda fixa, por conta da distribuição da receita com aluguel dos ativos.

Outra característica importante é que, na maioria das vezes, esses fundos são fechados, ou seja, não há resgate das cotas. Se o investidor quiser deixar a aplicação, ele deve vender suas cotas a terceiros no mercado secundário, como no caso das ações de companhias abertas, por exemplo. Mas já há casos de fundo imobiliário com prazo para acabar.

A falta de liquidez no mercado secundário de cotas ainda é um entrave para que esses fundos deslanchem ainda mais, embora os negócios estejam aumentando. Mas isso também se deve ao fato de o investidor comprar o ativo e mantê-lo. Para Belleza, o problema não é a liquidez, mas a falta de informação. Ele conta que todo dia há oferta de compra e venda de cotas de fundos imobiliários na bolsa. Além disso, ele diz que hoje as negociações de todos os fundos podem ser feitas ao longo de todo o dia, no mesmo horário do mercado de ações. Antes, algumas carteiras tinham negociação apenas durante 15 minutos no fim do dia.

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