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Carteira de incorporação da Brazilian rende 30% ao ano

 
Valor Econômico - 25/10/2011
 

Por envolver o risco do desenvolvimento do empreendimento, os fundos de incorporação costumam oferecer rendimento maior do que os tradicionais portfólios com foco em renda, atrelados às receitas de aluguéis.

A Brazilian Capital, companhia de gestão do grupo BRFE, concluiu neste ano seu primeiro ciclo de coinvestimento em projetos de incorporação residencial e comercial no Brasil. Iniciado em 2003, os fundos da empresa entregaram uma taxa interna de retorno média de 30% ao ano.

Esse primeiro ciclo compreendeu a conclusão dos investimentos de três fundos de participações: o CSHG Realty BC I e II, BCRE Development Fund I. Além disso, encerrou um investimento próprio, no valor de R$ 130 milhões, no empreendimento comercial Parque Cidade, localizado em Brasília.

Ao todo foram investidos R$ 213 milhões em 12 projetos residenciais e um comercial, com retorno de capital e lucro equivalente a 1,56 vezes o capital investido. "O retorno esperado para os fundos de incorporação é de 20% a 25% ao ano, enquanto os fundos de renda costumam entregar uma rentabilidade líquida de 8% a 8,5% sobre o valor de mercado", afirma Rossano Nonino, diretor-geral da Brazilian Capital. O retorno mínimo dos projetos administrador pela empresa de 15% ao ano. "Os retornos foram praticamente estáveis", diz.

A Brazilian Capital foi responsável pela administração dos projetos dos fundos CSHG Realty I e II, que somavam R$ 60 milhões de patrimônio e tinham como foco imóveis residenciais para o segmento de média renda em todo Brasil. O fundo CSHG Realty I foi a primeira carteira de incorporação lançada no mercado e tinha como meta uma rentabilidade de 20% ao ano mais a variação do IGP-M.

O BCRE, lançado em 2005, também era voltado para projetos residenciais e investiu em dois empreendimentos, um em Goiânia (GO) e outro na cidade de São Paulo. Lançado em parceria com um investidor estrangeiro, a Brazilian comprou a participação do sócio, que foi obrigado a se desfazer do negócio após a crise imobiliária nos Estados Unidos.

Os investimentos dos fundos eram realizados por meio da aquisição de participação, que variava entre 50% e 80%, em Sociedades de Propósito Específico (SPEs), em parceria com incorporadoras.

Já o projeto do Parque Cidade envolvia a construção de três torres comerciais, sendo duas vendidas para a Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, no ano passado, e outra que ficou como permuta em troca do terreno.

A Brazilian Capital conta com R$ 2,7 bilhões em ativos imobiliários sob gestão e atualmente está em fase de investimento dos recursos do BCRE II, que captou R$ 100 milhões no ano passado com investidores americanos e asiáticos, que investem na carteira por meio de um veículo constituído em Delaware. "Metade desse valor já está comprometido e devemos concluir a fase de investimento até o fim do ano", afirma Nonino.

A gestora pretende realizar uma nova oferta desse fundo no primeiro semestre do ano que vem, com previsão de captar entre R$ 300 milhões e R$ 500 milhões com investidores locais e estrangeiros. "O fundo terá um foco mais diversificado podendo investir no segmento residencial, parques industriais e shoppings de conveniência, que têm grande potencial com o crescimento do poder de consumo dos brasileiros", destaca Nonino.

Segundo o executivo há um grande interesse dos estrangeiros pelo mercado imobiliário brasileiro, que apesar de aquecido, ainda está longe de uma bolha. "O mercado de imóveis comerciais em São Paulo apresenta a menor taxa de vacância dos últimos dez anos e isso não deve mudar nos próximos três anos", diz Nonino.

Já no segmento residencial, o executivo acredita que o momento de euforia já passou e o mercado está passando por um ajuste de oferta e demanda.

Os fundos de incorporação, no entanto, são destinados a investidores qualificados, com no mínimo R$ 300 mil em aplicações financeiras. Apesar da rentabilidade maior, a liquidez desses portfólios é bem mais baixa, uma vez que o investidor só começar a ter o retorno sobre o capital investido depois de um prazo médio de cinco anos. "O foco desses fundos é o ganho de capital e não a renda", diz Nonino.