Últimas Notícias
 

CRI está mais próximo do público investidor do varejo     

 
Jornal Valor
Por Alessandra Bellotto, de São Paulo
31/08/2009
 

Os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) finalmente devem alcançar o público do varejo. O último obstáculo para a criação de fundos imobiliários de CRIs - mercado inicial estimado em R$ 3 bilhões - foi tirado do caminho, com a sanção na quinta-feira da Lei 12.024, que estende a isenção fiscal sobre rendimentos distribuídos por esse ativo para a pessoa física que fizer a aplicação via fundo. "A medida abre a possibilidade para a pulverização do CRI, ao derrubar a barreira da aplicação inicial de R$ 300 mil para quem compra o ativo diretamente", afirma o advogado Carlos Ferrari, do escritório Lobo & De Rizzo.

Mais que isso. A expectativa é de que bancos e grandes gestores passem a olhar para esse segmento com mais apetite, destaca o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho. "O CRI tem taxas de remuneração atraentes, a vantagem da isenção de IR para a pessoa física e o lastro em créditos imobiliários, segmento que está pegando fogo", diz.

A oferta de fundos de CRI por bancos e assets vai acontecer rapidamente, acredita o diretor da Petra Corretora, Fernando Fontes. "Há uma cultura consolidada no Brasil de investimento em fundos", diz. Fontes destaca ainda que para a pessoa física não é nada trivial aplicar em ativos de securitização, como o CRI. Ele conta que nem nos Estados Unidos o investidor do varejo tem costume de comprar os títulos de securitização imobiliário (MBS, na sigla em inglês) diretamente, pela complexidade da estrutura.

A busca por alternativas de maior retorno, dado o novo cenário de juro baixo, também deve atrair as assets para esse novo mercado de fundos de CRI, na opinião de Fontes. "Hoje, um gestor de renda fixa tem muita dificuldade de entregar rentabilidade se ficar nos ativos óbvios." Só que nem todo mundo tem mandato ou apetite para investir em ativos de renda fixa privada, como cédulas de crédito bancário (CCBs), certificados de direitos creditórios do agronegócio (CDCA) e cédulas do produtor rural (CPR), por conta do risco maior.

Já numa estrutura de fundos imobiliários de CRIs, segundo Fontes, o adicional de retorno que esses ativos podem trazer à aplicação não está ligado necessariamente ao maior risco de crédito. "O prêmio pago por esses ativos tem a ver muito mais com a liquidez restrita e com a complexidade da estrutura", explica.

Ele cita o exemplo de uma emissão de CRI da Beta Securitizadora com lastro em recebíveis cedidos pela Odebrecht Realizações Imobiliárias S.A. Esses papéis, com prazo de 38 meses, oferecem retorno de 8,5% ao ano, além de IPCA - remuneração que para a pessoa física é líquida de imposto. Já uma NTN-B com vencimento em 2011 está pagando inflação mais 5,5%. "O mercado de CRI ainda tem pouca tradição, mas deve ganhar um impulso com a entrada de bancos e assets, que podem se tornar compradores contumazes de CRIs", afirma Fontes.

O diretor acrescenta que o fundo de CRI vai melhorar a vida dos gestores de patrimônio. Ficou mais fácil fazer alocação nesse tipo de papel por meio de fundo imobiliário. Do ponto de vista operacional, ficou mais simples fazer a consolidação do portfólio de investimentos, segundo Fontes. "Para o investidor é mais fácil acompanhar o valor da cota do fundo, que pode ser negociada em bolsa, do que o CRI, ativo exótico", destaca.

A lei também vale para os fundos de fundos imobiliários. Também nesse segmento os bancos são esperados, já que ficam livres da administração de empreendimentos imobiliários e podem focar a atuação no que tem "expertise", que é a gestão financeira de fundos. Com bancos, certamente a base de investidores aumenta e muito, trazendo liquidez para o mercado de fundos imobiliários.