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Juro menor valoriza cota imobiliária.  

 

Com interesse maior por aplicações negociadas na Bolsa e oferta inalterada, carteiras de fundos imobiliários têm alta de 50% no ano

Agência Estado
Por Mariana Segala
31/08/2009

A redução da taxa básica de juros e a consequente caça a alternativas de investimento mais rentáveis pelos brasileiros têm contribuído para a valorização das cotas dos fundos de investimento imobiliário negociados na Bolsa de Valores de São Paulo. Dentre as carteiras mais negociadas, há casos em que o avanço das cotas acumulado neste ano chega perto de 50% - próximo do registrado pelo Ibovespa, o principal índice de ações da Bolsa paulista. “O desempenho é espetacular”, afirma Sergio Belleza, dono da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos.
O aumento da procura pelos fundos imobiliários está relacionado com a distribuição de rendas aos cotistas que, em muitos casos, proporciona uma rentabilidade mais alta que a obtida nos produtos comuns de renda fixa. Explique-se: nos moldes tradicionais, tais carteiras direcionam os recursos dos investidores a empreendimentos imobiliários, como prédios comerciais ou shopping centers, visando a obter ganhos com a locação ou arrendamento de salas. A receita dos aluguéis, após o desconto das despesas, “cai na conta” dos investidores todo mês. Mal comparando ao mercado acionário, a renda distribuída pelos fundos imobiliários se assemelha aos dividendos pagos pelas empresas a quem detém seus papéis. Já a pouca liquidez das carteiras imobiliárias – a baixa quantidade de negócios na Bolsa – lembra as ações small caps.

“Há poucos negócios porque quem tem cotas de fundos imobiliários não vende, já que a rentabilidade é boa”, afirma o diretor da Coinvalores, Fernando Silva Telles, corretora que administra dois fundos imobiliários. Dos 19 fundos mais negociados, dentre os 27 disponíveis atualmente na Bolsa, 17 distribuíram em julho rendimentos equivalentes a uma taxa mensal acima de 0,5%, segundo levantamento da Coinvalores – sendo que a rentabilidade de 14 deles ficou acima de 0,7%. “O rendimento varia entre 7% e 11% ao ano”, ante 8,75% anuais da Selic, ressalta o diretor da Rio Bravo Investimentos, Martim Fass. E com vantagem: assim como a poupança, os rendimentos de pessoas físicas em fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda (se o investidor tiver até 10% das cotas e a carteira, negociada na Bolsa, possuir ao menos 50 cotistas).

A valorização das cotas, no entanto, traz um inconveniente. Como a receita dos aluguéis é relativamente constante, salvo movimentos extraordinários, quanto mais caro o fundo, menor a rentabilidade para novos investidores. Para quem comprou as cotas do fundo Hospital da Criança no lançamento, por R$ 100, o retorno em julho foi de 2,11%. Mas quem as adquiriu pelo preço do último negócio do mês (R$ 265), a rentabilidade foi de 0,80% - 60% menor. “Ainda assim, estamos falando de 0,80% ao mês, que é mais do que o retorno da poupança, do CDI (Certificado de Depósito Interbancário, referência para as aplicações de renda fixa) e até de alguns fundos multimercados”, afirma o sócio da consultoria Beta Advisors, Rodrigo Menon, que vem recomendando o investimento aos clientes, diante da queda da Selic.

Há riscos a considerar. Além da possibilidade de desvalorização das cotas – o que aconteceria caso o cenário econômico se altere e os juros subam, exemplifica Belleza –, há chance de as salas do imóvel ficarem desocupadas, como ocorreu com o fundo Projeto Água Branca, da Coinvalores. Em 2003, foram alugados apenas cerca de 20% das torres principais do empreendimento em que investe, em São Paulo. “Os cotistas ficaram sem receber rendas por um ano e meio. Hoje os prédios estão todos alugados”, conta Telles. A vantagem do fundo, frente ao imóvel físico, é o fato de o cotista virar dono apenas de parte do empreendimento, pondera Telles. “Se um andar for desocupado, não é seu andar, e sim o andar de todos.”

Foi pela relativa facilidade de comprar as cotas, quando comparada ao investimento em imóveis físicos, que o economista Marco Antônio Martignoni, de 68 anos, partiu para os fundos imobiliários. “Só compro cotas, não me desfaço delas”, conta. Ele possui participações em cinco fundos imobiliários – de um deles, aliás (o fundo Shopping Pátio Higienópolis, que detém um quarto do shopping homônimo em São Paulo), é o representante dos cotistas. Embora as cotas de alguns de seus fundos tenham as maiores valorizações no ano, não vai vendê-las. “Meu objetivo é a renda, e não a valorização da cota. Meus fundos têm dado mais do que a renda fixa.”

Liquidez

Na visão dos especialistas, o que falta para elevar a liquidez dos fundos imobiliários na Bolsa são lançamentos. “Houve aumento de demanda, com escassez de produtos novos”, diz Fass, ressaltando que em 2009 houve apenas uma emissão de novas cotas do fundo CSHG Brasil Shopping e a oferta – recém-saída, na última semana – do fundo Floripa Shopping. A expectativa de Fass é de que novidades surjam neste semestre. Segundo dados da Bolsa, houve 1.406 negócios com fundos imobiliários em julho, frente a 595 no mesmo mês de 2008.

No final do ano passado, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou a instrução 472 que permite aos fundos imobiliários incluir na carteira ativos financeiros ligados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros fundos imobiliários e até ações de empresas do ramo. Mas espera-se para logo, segundo Fass, a sanção de uma medida provisória pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva que esclareça questões tributárias relacionadas a essa novidade. A promessa é de que CRIs e outros ativos financeiros fiquem livres de Imposto de Renda. “A norma da CVM possibilitou novos investimentos, mas o entendimento sobre a tributação não ficou claro”, afirma Fass. Na Rio Bravo, a expectativa é de estruturar novos produtos assim que a medida provisória efetivamente saia.